Строительная фирма "Vodocar"

Несмотря на снижение темпов роста цен на столичную недвижимость, многие инвесторы ищут более плодородную почву для вложений. Так, все более привлекательными с точки зрения краткосрочного инвестирования становятся земельные участки. Даже если земля вам нужна вовсе не из корыстных соображений, а для возведения собственного дома или дачи, стоит подумать о ее приобретении именно сейчас — дальше будет дороже. И хотя эффективная ставка по земельным кредитам в среднем на несколько пунктов выше, чем ипотека, рост цен пока что с лихвой компенсирует переплаты по кредиту. Даже если в результате окажется ненужным, его можно выгодно продать, окупив все затраты.

Правда, приобретение земли требует от покупателя особой осторожности, в противном случае можно остаться без вожделенного участка и с внушительным долгом, который придется погашать.

Подводные камни

Тщательная проверка всех документов, связанных с приглянувшимся вам участком — важная необходимость. Причем лучше в таком случае прибегнуть к помощи специалистов, они наверняка заметят то, на что неподготовленный человек даже не обратит внимания. Тем не менее, вовсе необязательно, что на удочку злоумышленников будет попадаться каждый желающий приобрести участок.
Зато желающим купить землю в кредит предстоит пройти через стандартную процедуру оформления займа. Покупатель земельной площади в кредит должен предоставить дополнительный залог в виде квартиры, автомобиля, поручительства третьего лица или банковского депозита. Причем если заемщик хочет получить кредит без первоначального взноса, банк может запросить залог, стоимость которого будет вдвое превышать размер кредита. Некоторые финансовые учреждения постепенно отменяют необходимость предоставления дополнительного залога, то есть в ипотеку банку передается только земельный участок, на покупку которого оформляется кредит. Такие условия предложил, например, «Правэкс-Банк». Первоначальный взнос составляет 20%, и у клиентов есть возможность взять кредит в евро под 11,49% годовых. Максимальная сумма кредита ограничена 0 тыс. Для сравнения, в «ОТП Банке» сумма кредита составляет 250 тыс. евро (или эквивалент в другой валюте — гривнах, долларах и в швейцарских франках). Первоначальный взнос может варьироваться от 0 до 20% от стоимости земли. Комиссия банка — 0,99% (при оформлении в ипотеку альтернативной недвижимости) и 2% от суммы кредита (с отсрочкой оформления договора ипотеки приобретаемого земельного участка). В обоих банках строк кредитования составляет 20 лет. Внедрение таких программ кредитования покупки земельного участка обусловлено повышенным спросом на землю, что объясняется стагнацией на рынке жилой недвижимости и смещением интересов в сторону рынка земли и загородной недвижимости.
Помимо дополнительных залогов, трудности при оформлении кредитов могут быть связаны со сбором необходимых документов на земельный участок, что объясняется спецификой работы местных органов власти. Например, в зависимости от региона Украины государственный акт на право собственности на землю может быть выдан в период от одного до нескольких месяцев.

Перечень документов, необходимых для оформления кредита на покупку земли:

— документ на месторасположение участка;
— документ, в котором указано целевое назначение земли (согласно законодательству можно покупать землю, предназначенную для строительства дома или садоводства);
— информация об объекте залога (до получения акта на право собственности в качестве залога выступает не сам участок, а имущественные права на него);
— паспорт и справка о присвоении идентификационного кода заемщика;
— справка о доходах с места работы за последние 6 месяцев.

Денежная оценка земель

Помимо прочего, при покупке земли для покупателя есть угроза, что владелец земельного участка может занизить его стоимость в договоре купли-продажи, чтобы избежать уплаты высоких налогов. Таким образом, настоящую заплаченную сумму за землю будет невозможно доказать при необходимости в будущем, поэтому покупателю стоит внимательно следить за тем, соответствует ли сумма уплаченных за участок денег той, которая указана в договоре.
«Новострой и Кредит» выяснил, что денежная оценка земель является одной из самых важных проблем на рынке. Во-первых, на стоимость земли влияет очень большое количество факторов. Во-вторых, оценка определенного участка нестабильна, на нее непосредственно влияют изменения экономических, экологических, социальных и юридических условий на территории, где расположен земельный участок. Согласно статье 201 Земельного кодекса Украины экспертная денежная оценка используется при осуществлении гражданско-правовых сделок в отношении земельных участков. Сделать это можно, обратясь за бесплатной помощью в банк или воспользовавшись платными услугами специально аккредитованной компании (от 500 грн.). В Украине экспертной оценкой земли помимо банков занимаются государственные органы, региональные торгово-промышленные палаты и частные компании, среди которых Solomon Group International, «Рента Груп», «УкрБизнесКонсалтинг», «СитиИнвест» и др.
По сути оценка участка — это определение рыночной стоимости земли или права ее аренды. Специалисты компании «Рента Груп» рассказали «Новострой и Кредит», что рыночная стоимость земли зависит от ее местоположения, спроса и предложения на рынке земельных участков и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности. Кроме того, учитывается наличие и качество электрификации и газоводоснабжения, возможность присоединения к существующим сетям, если на земельном участке планируется строительство дома. В таком случае на определение рыночной стоимости земли могут также влиять инженерно-геологические и геодезические данные, позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов, а также данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства и затрат, связанных с ним. На стоимость участка будет влиять также экологическая ситуация в районе, наличие и интенсивность транспортного сообщения, удаленность от основных центров инфраструктуры. Рыночная стоимость права аренды зависит от прав арендатора, продолжительности действия права, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения земельного участка.

Методы оценки земли

Собственник земли при продаже участка кроме прочих документов должен предоставлять отчет об экспертной оценке земли. Процедура проведения независимой оценки земельных участков занимает в среднем одну рабочую неделю. В зависимости от целей покупки земли эксперты могут оценивать ее по-разному. Так называемый «сравнительный» подход подразумевает сопоставление стоимости продажи других подобных земельных участков. Он максимально ориентирован на конъюнктуру рынка, поэтому довольно чувствителен к тому, что наш земельный рынок пока еще не очень развит.
Если земельный участок покупается с целью получения прибыли от хозяйственной деятельности, или, скажем, от сдачи его в аренду, специалисты используют «доходный» метод, посредством которого определяют чистую прибыль от использования земельной площади. Метод «остатка земли» учитывает затраты на земельные улучшения, исходя из их рыночной стоимости при условии наиболее эффективного использования земельного участка.

Документы, которыми должен располагать продавец земельного участка:

— государственный акт на право собственности на землю;
— выписка из государственного земельного кадастра об отсутствии обременений на землю;
— экспертная оценка земельного участка;
— документ, свидетельствующий об оплате налога на землю за последние 12 месяцев.

В Украине процедура определения стоимости земельного участка регулируется Методикой экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 11 октября 2002 г. № 1531, законами «Об оценке земель» и «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине». Ее могут проводить юридические лица, которые имеют лицензию на ведение хозяйственной деятельности по проведению землеоценочных работ, выданную Государственным комитетом Украины по земельным ресурсам или Фондом государственного имущества Украины, и в трудовых отношениях с которыми числятся не менее двух экспертов.

Стоимость услуг по экспертной оценке оговаривается в каждом конкретном случае и зависит от многих факторов, в частности от:

— типа и состава объекта оценки;
— площади земельного участка;
— полноты и достоверности имеющейся у заказчика необходимой информации об объекте оценки;
— наличия незавершенного строительства на земельном участке;
— сроков выполнения заказа.

Перечень документов и сведений, необходимых для проведения экспертной оценки земли:

— государственный акт на право собственности на землю;
— кадастровый план участка;
— разрешение на использование;
— сведения о площади земельного участка;
— сведения о категории участка в зависимости от целевого назначения;
— данные об ограничениях земельного участка;
— сведения о наличии и состоянии инженерных коммуникаций.

Перечень документов, которые должен иметь заказчик после проведения экспертной оценки:

— отчет о проведении независимой оценки земельного участка (оформляется согласно Методике экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 11 октября 2002 г. № 1531), в котором должны быть указаны:
а) название объекта, цели оценки и дата, на которую проведена оценка;
б) описание земельного участка (план, характеристика, анализ наиболее эффективного использования участка);
в) обоснование выбранных методов оценки;
г) расчет стоимости участка;
д) вывод эксперта о стоимости земельного участка;
— копия лицензии на право ведения землеоценочной деятельности компании, которая проводила оценку земли;
— план земельного участка и ситуационный план;
— документы, удостоверяющие права на земельный участок;
— фотографии объекта оценки.

Процедура проведения экспертной оценки стоимости участка, как правило, состоит их следующих этапов

1) осмотр месторасположения объекта;
2) анализ наиболее эффективного использования земельного участка;
3) выбор методов оценки;
4) определение стоимости объекта оценки;
5) согласование результатов оценки и составление вывода относительно стоимости земельного участка;
6) составление отчета по оценке земельного участка.

*Этапы процедуры оценки земли могут варьироваться в зависимости от выбранного метода оценки (затратный, сравнительный или доходный).